股票配资开通科创板马光远:2017年房价的脸偷偷在改变

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  本文作股票配资开通科创板者为著名经济学家 马光远

  节后,央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率,我将此解读为不叫加息的加息。这股票配资开通科创板种悄然加息行为,事实上证明了中国货币政策相对于2016年收紧的事实,但加息不尽然就是针对房地产。

  中国的房地产政策不会是2017年房地产回落的因素,影响房地产走势的最终是房地产的自身周期,而不是政策周期。

  2016年的一些热点城市出现量价齐跌的情况仍然是大概率,股票配资开通科创板想出手买房者,至少应该等到6月份,根据市场的情况再做决定。

  这是开年之际,对大家所有关心与房价有关问题的一股票配资开通科创板次总回答。

  春节过后,关心房地产市场者都明显有春寒料峭的感觉,无论是市场的温度,还是政策的温度,都是冷风嗖嗖。春节期间,一些热点城市成交量的低迷更是让很多人担心今年房地产的温度。春节刚过完,我还没有结束度假,各种关于房价走势的问题已经塞满了微博和我的公号。

  事实上,关于2017年房价以及政策的走势,在去年年底的相文章中已经多次研判,至少就目前而言,我的观点没有改变。本来想提示各位读我之前的文章,但看到大家急切的心情,还是对我关于2017年房价走势的研判做一次终极回答,希望真正关注房地产问题的可以收藏这篇,遇到疑惑拿出来看看,因为很多问题我觉得只是大家不断重复在问而已。

  市场温度:乍寒还暖

  很多机构统计了春节期间一些热点城市的交易量,并以此来判断今年房市的温度。比如,上海相对去年成交量基本腰斩。这个说法其实极具迷惑性,去年春节期间上海成交33套,今年成交15套,其实量都不大。其它如杭州、南京、合肥、厦门的成交量都很惨淡。笔者一直认为,根据春节期间的成交量来判断温度,这本身就不科学。春节很特殊,用其来衡量的确有很多弊端,但必须指出,热点城市成交量的下滑已经成为定势。无论是抗跌性很好的北京,还是风险相对较小的广州。在经历了去年骇人的表现后,今年楼市成交量的总体下滑是必然的。就此而言,我维持去年年底关于楼市降温的判断。所谓降温,一是和2016年比;二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年,新房销售历史上首超10万亿,这也许是多年难以超越的一个标杆;三是2016年一些暴涨,但又缺乏概念支撑的城市,房价回落的可能很大。最近市场上关于合肥等城市房价“暴跌”的传闻尽管有夸大的成分,但价格调整是不争的事实。

  政策温度:乍寒还暖

  在市场成交下滑、价格松动的同时,政策对于房地产市场的挤压似乎仍然在加码。春节结束后的第一个工作日,央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率,我将此解读为不叫加息的加息。央行的这种悄然加息行为,事实上证明了中国货币政策相对于2016年收紧的事实,但加息就是针对房地产吗?我认为不尽然。

  我在去年年底一直强调,中国的房地产政策不会是2017年房地产回落的因素,影响房地产走势的最终是房地产的自身周期,而不是政策周期。2017年房地产政策看似严厉,其实极为温和。我多次强调,对于房地产政策的理解,要站在2017年宏观政策的总基调理解,2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度,稳中有进,则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产,2017年,中国没有打压房地产的本钱。政策强调要“防止大起大落”,从房地产周期看,着力点在“大落”而不是“大起”,因为2017年的房地产也没有大涨的基础。

  特别是,2017年中国经济面临的形势极为复杂,甚至很有可能真正成为传说中最困难的一年,国际国内的各种风险不容小觑。在这种情况下,央行绝不会为了打压房地产而加息。我的解读很清楚:在开年之际,央行既要传导去年年底既定的货币政策的基调,又不敢、且没有必要大张旗鼓。无论是稳定汇率,还是抑制资产价格泡沫,都无法通过简单粗暴的方式解决,对泡沫和风险的敬畏是正确的。按照这个逻辑,央行这次“悄悄加息”究竟针对谁就很清楚了,既没有明确针对通胀,也没有意味着中国经济的探底成功,更没有在开年杀气腾腾对准房地产泡沫。央行这次悄悄加息,放的并非打击对象很明确的真枪实弹,而不过是一记信号弹,提醒市场不要忘记了今年货币政策的基调,仅此而已。

  至于房贷收紧等等,这也和政策无关,在经历2016年天量的房地产信贷之后,房贷的回落也是市场使然。

  房产税会取得突破性进展吗?

  答案是否定的。

  因为这个问题实在太复杂,不是一年两年能够出台的。一些媒体鼓噪2017年房地产税会取得突破性进展不过是臆想而已。我在分析中国房价走势时,从来不提房产税,原因很简单,就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项,涉及很多问题,在之前的文章中对此有全面阐述。对于房产税立法,从长远而言,中国房地产领域的税费改革是必须的,通过总体设计,如何对目前的税费体系进行调整,并纳入统一的房产税,这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的,比如和土地出让金的关系,比如70年土地产权如何解决,等等。这些问题不解决,房产税是无法出台的。

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  结论:房价的脸偷偷在改变

  重复一下我之前的结论:

  第一,房地产2017年的变天是市场周期、政策周期以及中国经济大周期综合作用的结果。但笔者也一直强调,不要误读2017年的房地产政策,严控只是针对投资投机,在不确定性加大的情况下,我们没有任何本钱主动打压房地产,但因为2016年的透支,去年的一些热点城市出现量价齐跌的情况仍然是大概率,想出手买房者,至少应该等到6月份,根据市场的情况再做决定。但如果是孩子入学什么的,这是没有办法的,根本就不需要考虑投资回报,风险什么的,因为耽误了孩子是最大的风险。

  第二,高净值人士减持投资性房地产是对的。对于中国房地产而言,迟早会有一次价值的重估和调整,房地产的财富效应和投资价值的边际效应已经下降,持有太多房子的风险在加剧。

  第三,我之前讲过的一些没有危险的城市,2017年仍然可以出手。北京四环之内的房子仍然稀缺,这是短期不可改变的。特别有意思的是,春节期间去了一次海南,海南房地产在经历多年的低迷后终于开始热起来。这里面,有“不可描述的”空气原因。大家已经明白,消灭讨论雾霾的帖子,甚至消灭雾霾这个词汇很容易,但空气的改变肯定遥遥无期。

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